фото: А. Кузнецов Земля в России зачастую остается «спящим активом» вместо того, чтобы стать источником устойчивого дохода. Одна из главных причин — ее относительная дешевизна и кажущаяся неисчерпаемость. Это приводит к неэффективному использованию городских территорий: прерывистой структуре кварталов, низкой этажности застройки и обширным неиспользуемым зонам. Гаражные массивы, полупустые промзоны и заваленные мусором пустыри – стандартные пейзажи для большинства российских городов. «Строительная газета» побеседовала с экспертом в сфере комплексного развития территорий, руководителем Академии городских технологий «Среда» Юлией Зубовой о том, как с помощью механизма КРТ создать земельный актив, который принесёт инвестору прибыль, а муниципалитету обеспечит поступления в бюджет.
По данным Росреестра, в регионах выявлены десятки тысяч гектаров формально учтенной, но фактически неработающей городской земли — от законсервированных промзон до участков с временными строениями и автостоянками. Такие территории представляют собой «мертвый капитал» для муниципальных бюджетов: инфраструктура уже создана, а налоговые поступления и деловая активность минимальны.
«Мертвый капитал» пустырей и промзон
Отдельная проблема для городов — морально и физически устаревший жилой фонд. Его кадастровая и рыночная стоимость часто занижена, налоговые платежи в бюджет более чем скромные, а плотность застройки не позволяет обновить инфраструктуру. Такой жилой фонд не решает, а лишь консервирует социальные проблемы: люди живут в устаревших домах, а город годами несет расходы на поддержание территории, не получая сопоставимой отдачи.
За пять лет программа постепенно перешла из разряда «бумажных» в реальные метры. Как недавно заявил вице‑премьер правительства РФ Марат Хуснуллин, на начало апреля 2026 года принято уже более 1100 решений по КРТ с градостроительным потенциалом свыше 153 млн кв. метров, из которых около 108 млн кв. метров приходится на жилье. По его словам, по этим проектам в регионах уже построено 4,4 млн кв. метров недвижимости, в том числе 3,6 млн кв. м жилья, а в проработке находится порядка 2 тыс. территорий общей площадью 43,5 тыс. гектаров с суммарным потенциалом около 300 млн кв. метров.
«Механизм КРТ позволил нам объединить сразу несколько программ – от расселения аварийного фонда до развития инфраструктуры, — и перейти к комплексной застройке целых районов», — отметил чиновник, подчеркивая, что только за последние годы в рамках таких проектов было ликвидировано около 500 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья, а десятки тысяч человек получили новые квартиры.
При этом федеральная статистика показывает, что «основной фронт работ» смещается от освоения новых площадок к редевелопменту уже застроенных территорий. Значительная часть портфеля КРТ — это бывшие промзоны, склады и малоэтажная застройка в пределах существующих агломераций. Фактически речь идет о попытке перезапустить экономику целых районов без расширения городской черты.
Новая градостроительная оптика строится вокруг «рентабельности гектара» — отношения создаваемой на единице площади стоимости к затратам на ее освоение. В расчет попадают налоговые поступления, арендный поток, выручка девелопера и якорных инвесторов, а также косвенные эффекты — рост деловой активности, занятости и стоимости недвижимости.
По сути, речь идет о переносе в городское планирование подхода из аграрной экономики, где измеряют валовую прибыль с гектара пашни, только с акцентом на совокупный городской продукт. В действующих методиках этот показатель раскладывается на три слоя. Первый – это бюджетная эффективность, которая отражает, насколько новый сценарий окупает вложения государства в дороги, сети и социальные объекты. Второй слой – коммерческий: он отвечает на вопрос о доходности девелоперов и инвесторов. Третий – социально‑экономический. Этот слой фиксирует качество среды, новые рабочие места, изменение маятниковой миграции и рост деловой активности на территории.
Глава 10 Градостроительного кодекса РФ переводит идею «рентабельности гектара» в юридическую плоскость: через решение о КРТ город может одномоментно менять функциональное зонирование, плотность и параметры застройки на выбранной территории. В то же время для региональных властей показатель отдачи на гектар постепенно становится самостоятельным KPI, влияющим на выбор сценариев редевелопмента, приоритеты инфраструктурных вложений и политику предоставления земли инвесторам. В результате у города, девелопера и государства появляется общий язык — доходность гектара, измеряемая в налогах, метрах, рабочих местах и качестве среды. Именно вокруг этого показателя в ближайшие годы будет выстраиваться конкуренция за ресурсы: отчетность субъектов, стратегии агломераций и требования к проектам КРТ, претендующим на доступ к дефицитной городской земле.
Как КРТ перестраивает экономику проекта
КРТ меняет экономику земли не только за счет юридического статуса территории, но и через организацию инвестиционного процесса. В классической модели девелопер подбирает точечный участок, отдельно решает вопросы с инженерией, подъездами, социальными объектами — и тратит годы на стыковку интересов с городом и соседями. В формате КРТ территория изначально рассматривается как единый проект с общей планировкой, балансом функций и инфраструктурой, что позволяет заранее «упаковать» риски и денежные потоки на гектар. Для крупных проектов это критично: горизонты реализации КРТ измеряются не годами, а десятилетием и более, и без заранее согласованного «каркаса» — от улично‑дорожной сети до доли социальной инфраструктуры — такие проекты быстро упираются в протесты жителей, перегрузку дорог и дефицит бюджетного финансирования.
Однако исследования по КРТ и оценки Дом.РФ показывают, что срок подготовки территории можно сократить до 6–9 месяцев за счет того, что в одном решении фиксируются границы, функциональный профиль, параметры застройки и ключевые обязательства сторон. Для инвестора это означает более короткий период, когда деньги уже вложены, а выручки еще нет; а для города — возможность быстрее перейти от обсуждения концепции к росту налоговой базы и занятости.
Важный экономический момент — структура затрат. В типовом проекте девелопер либо несет значительную часть расходов на сети и дороги сам, либо рассчитывает на отдельные бюджетные программы. При комплексном развитии инженерная инфраструктура, транспорт и социальные объекты проектируются как единый пакет, расходы на них «распределяются» на все очереди и функции, а часть объектов изначально планируется к безвозмездной передаче в публичную собственность. За счет масштаба и синхронизации работ стоимость инфраструктуры в расчете на гектар и на квадратный метр получается ниже, чем при наборе разрозненных проектов. Масштаб этого эффекта хорошо виден на московской программе КРТ: в столице на разных стадиях находится более 300 проектов общей площадью свыше 4,2–4,5 тыс. га. При этом основная часть этих проектов реализуется на земле бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Московские власти оценивает потенциальный эффект в триллионы рублей для бюджета города и сотни тысяч новых рабочих мест.
Деньги на дорогу
Без поддержки федерального бюджета и перераспределения полномочий далеко не все регионы смогут самостоятельно реализовать такие масштабные проекты. В субъектах с низкой бюджетной обеспеченностью Минстрой запускает адресное субсидирование КРТ. По поручению президента с 2025 года в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» регионы впервые получили возможность получать прямые федеральные средства на дороги, инженерные сети и социальные объекты внутри проектов КРТ. В программу включены 37 субъектов, часть из них уже в этом году получит финансирование на миллиарды рублей — деньги пойдут на школы, детские сады, объекты здравоохранения и транспортную инфраструктуру, без которых «рентабельность гектара» так и останется расчетом на бумаге.
Еще один крайне важный момент: на уровне федерального центра обсуждается перераспределение прав на землю в пользу регионов. Минстрой совместно с Советом Федерации прорабатывает механизм, при котором субъекты РФ смогут сами принимать решения о комплексном развитии территорий на федеральных участках, переданных им в распоряжение, без дополнительных согласований с профильными ведомствами. Для региональных проектов это означает сокращение бюрократического цикла и возможность быстрее вовлекать в оборот крупные федеральные площадки – от бывших военных городков до имущественных комплексов госкорпораций. Для инвесторов — более понятную конфигурацию прав на землю и меньше рисков того, что проект «застрянет» на уровне согласований между разными ветвями власти.
Но в тоже время происходит ужесточение требований к социальной инфраструктуре. Если раньше школы, детские сады и поликлиники в КРТ могли становиться предметом торга между застройщиком и городом, то теперь это закреплено в законе как обязательное условие реализации проекта. Принятые в марте 2026 года поправки к Градкодексу запрещают утверждать решения о КРТ без четко прописанного набора социальных, транспортных и коммунальных объектов, а застройщик выбирает только форму участия: он может построить «социалку» самостоятельно или перечислить деньги в региональный бюджет. Для рынка это одновременно и жесткий фильтр, отсеивающий игроков без длинных денег, и гарантия для жителей и муниципалитетов, что высокая «рентабельность гектара» не будет достигаться за счет экономии на школах и поликлиниках.
От пассивной пустоты к многослойному активу
Важно и то, что закон позволяет для КРТ предоставлять крупные участки под застройку через аукционы на право заключения договора или в отдельных случаях, если инвестор берет на себя комплексные обязательства по освоению территории, без проведения торгов. Для девелопера это снижает транзакционные издержки входа и дает более предсказуемый горизонт владения, для города — возможность «упаковать» в один контракт и параметры застройки, и сроки, и объем обязательной инфраструктуры.
Но ключевое изменение происходит на уровне профиля доходов на гектар. На месте промышленных зон и разрозненных гаражей появляется смешанный район: жилье, офисы, магазины и социальные объекты. При той же площади растет количество постоянных пользователей территории — жителей, работников, посетителей, а значит, увеличиваются налоги на имущество и прибыль, НДФЛ, арендные платежи и обороты малого бизнеса. На практике это выглядит так: сначала на гектаре появляются жилые корпуса, которые формируют стабильный платежеспособный спрос, а уже вслед за ними — офисы, медицинские центры, спортивные объекты, магазины. Эксперты рынка отмечают, что в крупных КРТ‑проектах жилой компонент фактически субсидирует коммерческую и технологическую инфраструктуру, обеспечивая ей загрузку и позволяя выдерживать повышенную долю нежилых функций — до 30–40% и выше от общей площади. В итоге, гектар перестает быть пассивной «пустой» площадкой и начинает работать как многослойный актив, где жилье зачастую тянет за собой окупаемость коммерции и инфраструктуры.